flash
0X/

Överlåtelse av lokalhyresavtal i samband med överlåtelse av verksamhet

Om du som näringsidkare ska sälja din verksamhet kan du under vissa situationer även vilja överlåta hyreskontraktet till lokalen där verksamheten bedrivs. Inte sällan innebär hyresrätten till lokalen ett stort värde för förvärvaren varför det är av vikt sätta sig in i förutsättningarna för en sådan överlåtelse.

Huvudregeln är att hyresrätten inte får överlåtas utan godkännande från hyresvärden. För att överlåta hyresrätten ska du således fråga hyresvärden om godkännande till att överlåta hyresrätten. Vid en sådan ansökan bör du specificera vem den tilltänkte nya hyresgästen är. Anledningen till detta är att hyresvärden ska kunna göra en bedömning av den nya hyresgästen. Hyresvärden har att acceptera att hyresrätten överlåts om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den nya hyresgästen. Sådan befogad anledning kan vara att den nya hyresgästen bedöms ha bristande förmåga att klara framtida hyresbetalningar eller i övrigt inte har förmåga att uppfylla förpliktelser enligt hyresavtalet.

Om hyresvärden skulle neka godkännande till överlåtelsen finns det möjlighet för hyresgästen att ansöka om godkännande hos hyresnämnden. För att få tillstånd i hyresnämnden måste hyresgästen visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas tillsammans med hyresrätten. Utredning som påvisar den nya hyresgästens förmåga att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet bör även presenteras. Om hyresnämnden anser att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts kan hyresnämnden lämna godkännande till överlåtelsen av hyresrätten. Om hyresgästen hyrt lokalen kortare än tre år krävs det dock synnerliga skäl för att hyresnämnden ska lämna godkännande till överlåtelsen.

Om samtycke till överlåtelsen lämnas av hyresvärden eller om hyresnämnden tillåter överlåtelsen befrias hyresgästen från sina skyldigheter enligt hyresavtalet för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller dock inte om annat villkor har ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

För den nya hyresgästen är det viktigt att uppmärksamma att denna svarar solidarisk med hyresgästen för skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya hyresgästen kan således bli skyldig att betala den överlåtande hyresgästens obetalda hyror om inte annat har avtalats med hyresvärden. Det är därför viktigt att en förvärvande hyresgäst noggrant undersöker eventuella utomstående förpliktelser för tiden innan överlåtelsen av hyresrätten.

Om hyresrätten överlåts utan godkännande eller tillstånd kan detta utgöra grund för hyresvärden att förverka hyresrätten. Ett sådant förverkande kan även innebära att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Det är därför viktigt att hyresgästen säkerställer att denna fått ett erforderligt godkännande/tillåtelse till överlåtelsen innan eventuell överlåtelse sker.

Nämnas kan även att om hyresgästen är ett bolag och väljer att överlåta bolaget behöver hyresgästen inte inhämta godkännande från hyresvärden eller tillåtelse från hyresnämnden. Vid en sådan överlåtelse förblir den juridiska personen hyresgäst enligt hyresavtalet. Något samtycke/tillstånd är då inte behövligt.

Andreas Törnqvist

Win in court dispute against Söderköping municipality

Avenir has represented Gabriella Andersson and Craig Hill in a dispute with Söderköping municipality regarding a claim from the municipality of more than half a million kronor for old electricity bills. Following a trial at Norrköping District Court, the court rejected the municipality’s action and ordered the municipality to pay our clients legal costs of approximately SEK 400,000.

It all started in 2009 with the couple Gabriella and Craig buying Engelholm’s school in Sankt Anna from Söderköping municipality. The municipality had an electricity contract for the property which was never terminated after the transfer. Gabriella and Craig talked to the municipality about this and according to them, the parties agreed that the municipality would continue to pay for the electricity until an electricity meter was installed. The reason for this was that the electricity for a water pump not belonging to the property and lighting for a public road also charged the property, and they wanted to be able to separate these costs. However, the municipality did not install the electricity meter, despite assertions from Gabriella and Craig.

Ten years after the sale, the municipality installed the electricity meter and suddenly wanted compensation for all the electricity bills that had been paid over the years with just over half a million kronor. We contested the claim on behalf of Gabriella and Craig on a number of different grounds, including the aforementioned oral agreement that the municipality would be responsible for the electricity bills until the electricity meter was installed, which we proved in the trial. The district court dismissed the municipality’s action already on this ground, meaning that the municipality must pay all costs in the dispute.

Vinst i domstolstvist mot Söderköpings kommun

Avenir har företrätt Gabriella Andersson och Craig Hill i tvist mot Söderköpings kommun avseende krav från kommunen på över en halv miljon kronor för gamla elräkningar. Efter en rättegång vid Norrköpings tingsrätt har domstolen ogillat kommunens talan och förpliktat kommunen att betala våra huvudmäns rättegångskostnader på ca 400 000 kr.

Det hela började 2009 med att paret Gabriella och Craig köpte Engelholms skola i Sankt Anna av Söderköpings kommun. Kommunen hade ett elavtal för fastigheten som aldrig sades upp vid försäljningen. Gabriella och Craig pratade med kommunen om det här och enligt dom kom parterna överens om att kommunen skulle fortsätta betala elen fram till dess att en elmätare installerades. Skälet till detta var att elnätet också belastades av en vattenpump som inte tillhörde fastigheten och belysning till en allmän väg, och man ville kunna separera dessa kostnader. Kommunen installerade dock inte elmätaren, trots påstötningar från Gabriella och Craig.

När det gått drygt tio år efter försäljningen installerade kommunen elmätaren och ville plötsligt ha betalt för alla elräkningar som man betalat genom åren med drygt en halv miljon kronor. Vi bestred kravet för Gabriellas och Craigs räkning på ett flertal olika grunder, bl.a. det nämnda muntligta avtalet om att kommunen skulle stå för elräkningarna till dess att elmätaren var installerad, vilket vi styrkte i rättegången.  Tingsrätten ogillade kommunens talan redan på denna grund innebärande att kommunen får betala samtliga kostnader i tvisten.

AVENIR HAR FÖRETRÄTT FASTIGHETS AB RITSAREN VID FÖRVÄRV

Fastighets AB Ritsaren har genom bolagsförvärv återigen utökat sin fastighetsportfölj med en industrifastighet i utkanten av Norrköping. Avenir har företrätt Ritsaren vid förvärvet, med bl.a. förhandlingar med säljaren, avtalsskrivning och tillträde.

AVENIR HAS ASSISTED FASTIGHETS AB RITSAREN IN AN ACQUISITION

Through an company acquisition, Fastighets AB Ritsaren has once again expanded its property portfolio with an industrial property on the outskirts of Norrköping. Avenir has represented Ritsaren in the acquisition, with i.a. negotiations with the seller, drafting contracts and closing.

Win in arbitration against Övratorp Förvaltning AB

Avenir has represented Hisscentralen Närke AB in arbitration proceedings at the Arbitration Institute of Stockholm Chamber of Commerce against Övratorp Förvaltning AB, regarding retrieval of additional purchase consideration at an company acquisition, due to breach of contract of the seller. Hisscentralen was fully successful in the dispute and the other party was also obliged to pay Hisscentralen’s all legal costs.

Vinst i skiljeförfarande mot Övratorp Förvaltning AB

Avenir har företrätt Hisscentralen Närke AB i skiljeförfarande vid Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut mot Övratorp Förvaltning AB avseende krav på återfående av tilläggsköpeskilling vid förvärv av bolag p.g.a. avtalsbrott från säljarens sida. Hisscentralen fick full framgång i tvisten och motparten förpliktades även betala Hisscentralens samtliga rättegångskostnader.

När ska en kontrollbalansräkning upprättas?

Styrelsen ska genast upprätta och låta bolagets revisor granska en kontrollbalansräkning när det finns skäl att anta att bolagets eget kapital, beräknat enligt 25 kap. 14 § aktiebolagslagen, understiger hälften av det registrerade aktiekapitalet, eller när det vid verkställighet enligt 4 kap. utsökningsbalken har visat sig att bolaget saknar tillgångar till full betalning av utmätningsfordringen.

Om styrelsen inte gör detta svarar styrelsens ledamöter solidariskt för de förpliktelser som uppkommer för bolaget under den tid som underlåtenheten består. Det kan även nämnas att den som med vetskap om styrelsens underlåtenhet handlar på bolagets vägnar svarar solidariskt med styrelsens ledamöter för de förpliktelser som därigenom uppkommer för bolaget. Ansvaret gäller dock inte för den som visar att han eller hon inte har varit försumlig. En styrelseledamot kan exempelvis visa att han/hon inte varit försumlig genom att reservera sig mot ett beslut att inte upprätta kontrollbalansräkning.

En kontrollbalansräkning ska således upprättas genast när det finns en befarad kritisk kapitalbrist. Det behöver inte vara fråga om en faktisk kritisk kapitalbrist.

Vad innebär det att en kontrollbalansräkning ska upprättas genast? Ordet ”genast” utesluter inte att det kan dröja viss tid mellan den tidpunkt då misstanken om kapitalbrist uppkommer och färdigställandet av kontrollbalansräkningen. För det första torde styrelsen ha rätt till några dagars rådrum för att sammanträda och analysera bolagets ekonomiska ställning. För det andra ligger det i sakens natur att själva upprättandet av kontrollbalansräkningen kan ta viss tid. Hur lång tid som styrelsen har på sig innan kontrollbalansräkningen senast ska vara upprättad torde få bedömas från fall till fall. Om bolagets ekonomiska förhållanden är mycket komplexa eller om det fordras särskilt mycket tid för t.ex. lagerinventering, påverkar det alltså den tid som styrelsen har på sig. I förarbetena har dock uttalats att det inte bör kunna bli fråga om mer än högst någon eller ett par månader.

En kontrollbalansräkning ska upprättas enligt tillämplig lag om årsredovisning. Vid beräkningen av det egna kapitalets storlek får dock vissa justeringar göras. Exempelvis får tillgångar tas upp till ett högre värde och avsättningar och skulder tas upp till ett lägre värde än i den ordinarie redovisningen, om de värderingsprinciper som används vid upprättande av kontrollbalansräkningen är förenliga med god redovisningssed. Tillgångar får även redovisas till nettoförsäljningsvärdet. Samtliga justeringar som får göras framgår av regeln i 25 kap. 14 § aktiebolagslagen. Kontrollbalansräkningen ska undertecknas av styrelsen.

Om styrelsen underlåter att i rätt tid och på rätt sätt upprätta och låta bolagets revisor granska en kontrollbalansräkning svarar alltså styrelsens ledamöter solidariskt för de förpliktelser som uppkommer för bolaget under den tid som underlåtenheten består. Med andra ord är det endast fråga om ett personligt betalningsansvar för de förpliktelser som uppkommer under denna tidsperiod. Det finns inte någon för alla fall gällande princip för att bestämma när en förpliktelse har uppkommit. Frågan om när en förpliktelse ska anses ha uppkommit får bedömas i det enskilda fallet med utgångspunkt i allmänna regler och principer om när förpliktelser uppkommer samt med beaktande av de särskilda syften som bär upp de ifrågavarande bestämmelserna i aktiebolagslagen. Om bolagets förpliktelse har uppkommit i tiden innan kontrollbalansräkningen skulle varit upprättad, föreligger således inget personligt betalningsansvar för denna förpliktelse. Bedöms däremot förpliktelsen ha uppkommit i tiden efter att kontrollbalansräkningen skulle varit upprättad, inträder ett personligt betalningsansvar för denna förpliktelse. Ansvaret gäller dock inte för den som visar att han eller hon inte har varit försumlig.

Frida Lindgren                                          Alexander Crona