flash
0X/

Ansvar för saneringskostnader på fastigheter

Av miljöbalken följer ett ansvar för att åtgärda en föroreningsskada. En föroreningsskada avser en miljöskada som genom förorening av mark- eller vattenområde, grundvatten, en byggnad eller en anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljö. Ett avhjälpande av en föroreningsskada innefattar utredning, efterbehandling och andra åtgärder som krävs för att avhjälpa skadan.

Vem som ansvara för bekosta avhjälpandet av en föroreningsskada kan variera. Här genomgås tre situationer angående ansvaret, vilka är 1) efter att en fastighet har överlåtits, 2) om det gör någon skillnad ifall en fastighet säljs paketerad i ett bolag och 3) är det någon skillnad i ansvaret om en föroreningsskada uppdagas på en fastighet som genom expropriation övergått till annan.

Ansvar för föreningsskador när en fastighet säljs utan friskrivningar avseende föroreningsskador

Verksamhetsutövare

Grundprincipen när det kommer till avhjälpandeansvaret är att det är den som orsakat skadan som ska betala för avhjälpandet. Detta uttrycks genom regleringen i 2 kap 8 § miljöbalken där det anges att ”alla som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som medfört skada eller olägenhet för miljön ansvarar till dess att skadan eller olägenheten avhjälpts”.

Det anges dock även i 10 kap 2 § miljöbalken att den som bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada är ansvarig för avhjälpandet. Detta innebär således att det är primärt verksamhetsutövaren och inte fastighetsägaren som ansvarar för avhjälpandet. Ansvaret försvinner heller inte för att man överlåtit verksamheten utan ansvaret kvarstår så länge man bidragit till en skada.

För det fall flera verksamhetsutövare är ansvariga för en skada uppstår ett solidariskt ansvar som innebär att tillsynsmyndigheten, i regel länsstyrelsen, kan välja att förelägga vem som helst av verksamhetsutövarna som haft del i föroreningen. Om en verksamhet är pågående ska dock kravet från tillsynsmyndigheten i första hand ställas mot den som bedriver verksamheten. Det solidariska kravet kan begränsas om det går att visa att exempelvis en verksamhetsutövare inte bidragit till vissa delar av en förorening. Det solidariska ansvarat uppgår i sådana fall till högst det som kvarstår efter en jämkning. Ett exempel ur rättspraxisen visar att ett bolag som var verksamhetsutövare och genom sin verksamhet bidraget med föroreningen i marken av bland annat zink, bly, PCB och koppar ansvarade för detta men då verksamheten inte bidragit med föroreningar av ämnena arsenik eller kvicksilver som fanns i marken ansvarade bolaget inte för avhjälpandet avseende dessa ämnen. Krav kunde då inte ställas på att denne skulle avhjälpa föroreningarna avseende arsenik eller kvicksilver.

Den slutliga uppdelningen av ansvar kan bli en tvistefråga mellan verksamhetsutövarna. Tillsynsmyndigheten har inget ansvar för att fastställa vem som ansvarar för vad. När det gäller fördelningen av ansvaret ska det göras en skälighetsbedömning efter verksamhetsutövarnas olika bidrag till föroreningen.

Fastighetsägarens ansvar

Det är först om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan bekosta eller utföra avhjälpandet som fastighetsägaren kan bli ansvarig för avhjälpandet. Var och en som förvärvat den förorenade fastigheten är ansvarig för avhjälpandet om förvärvaren vid tiden för förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den. Ansvaret är subsidiärt i förhållande till verksamhetsutövarens ansvar. För det fall det finns en verksamhetsutövare, vars ansvar blivit bestämt, som inte har möjlighet att bekosta avhjälpandet, kan fastighetsägaren bli ansvarig. Fastighetsägarens ansvar kan dock som maximalt uppgå till de kostnader som återstår i det fallet och generellt kan det inte överstiga ansvaret som verksamhetsutövaren har.

Ansvaret för fastighetsägaren ska skälighetsprövas varvid bland annat nyttan av en åtgärd ska vägas mot kostnaden för åtgärden. Vidare ska även tidsaspekten beaktas, d.v.s. hur lång tid som förflutit sedan skadan inträffade. Prövningen sker dock i två steg varvid det i första ledet ska fastställas vad som är att betrakta som skäliga åtgärder och i andra ledet prövas ansvarets omfattning för fastighetsägaren.

Precis som vad gäller verksamhetsutövaren kan flera fastighetsägare ansvara för samma skada. Fördelningen mellan fastighetsägarna ska då ske efter vad som är skäligt med hänsyn till vad de insett vid förvärvet och omständigheterna i övrigt. Det innebär bland annat att den som vetat om föroreningarna svarar för skadan framför den som bara bort insett detta.

Parentetiskt kan nämnas att det dock inte är samtliga förvärv av en fastighet som leder till att man har ett ansvar som fastighetsägare. Ansvar för fastighetsägaren ska enbart kunna aktualiseras om fastigheten förvärvats genom 1) köp, byte eller gåva, 2) tillskott till ett bolag eller en förening, eller 3) utdelning eller skifte från ett bolag eller en förening. Övriga förvärv innebär att fastighetsägaren inte bär något eventuellt ansvar för en föroreningsskada.

Avtal

Det är möjligt att genom avtal reglera vem, både vad gäller verksamhetsutövare och fastighetsägare, som ska stå för kostnaderna för avhjälpande för det fall det skulle uppstå sådana kostnader. Ett sådant avtal är dock endast giltigt mellan parterna vilket innebär att ansvaret för en skada enligt miljöbalken ska utredas och bedömas utan hänsyn till avtal mellan parterna.

En fastighet säljs paketerad i ett bolag

Vid en försäljning av en fastighet paketerad i ett bolag blir det på köparsidan ägaren av fastigheten som ansvarar och inte den som äger aktierna i det bolag som äger fastigheten. Säljaren kan likaså vara ansvarig enligt vad som angavs ovan, såvida denne ägde fastigheten innan den paketerades i det bolag som överläts.

Ansvar vid expropriering

Eftersom ansvar för föroreningsskador kan uppkomma både för nuvarande och tidigare ägare av en fastighet eller verksamhetsutövare på en fastighet påverkar inte sättet på vilket en fastighet/verksamhet överlåts överlåtarens ansvar. Det innebär att för det fall en fastighet löses in genom expropriationslagen är den vars fastighet exproprieras fortfarande att betrakta som en tidigare ägare som kan ha ansvar för avhjälpande under förutsättning att man antingen kände till föroreningen eller bort känna till den vid förvärvet. Angående detta kan det nämnas att en förvärvarare av en fastighet där det bedrivs alternativt har bedrivits miljöfarlig verksamhet har en skyldighet att undersöka huruvida det på fastigheten finns miljöfarliga ämnen och i så fall även hur dessa förvaras. Ett förvärv av en fastighet genom expropriation bedöms inte vara ett sådant förvärv som krävs för att förvärvaren ska kunna hållas ansvarig för eventuella föroreningsskador. Det innebär att om fastigheten inlöses genom expropriation blir det färre fastighetsägare som kan komma att få ansvara för avhjälpandet om det inte finns verksamhetsutövare som kan bekosta detta.

Henrik Stenberg

Avenir has represented Stålgossen AB in a transfer of its business

Avenir has represented Stålgossen AB in the sale of its business to the German company Reibus International GmbH with its American parent company Reibus International, Inc. Stålgossen’s operations mainly consist of trading in steel and other metals and the company operates mainly in the Nordic and Baltic countries.

Avenir has assisted the seller at the negotiations and with drafting contracts and closing.

Avenir har företrätt Stålgossen AB vid överlåtelse av verksamhet

Avenir har företrätt Stålgossen AB vid försäljning av dess verksamhet till det tyska bolaget Reibus International GmbH med dess amerikanska moderbolag Reibus International, Inc. Stålgossens verksamhet består huvudsakligen av handel med stål och andra metaller och bolaget verkar främst i Norden och Baltikum.

Avenir har biträtt säljaren vid avtalsförhandlingarna samt med avtalsskrivning och tillträde.

Avenir has represented Svensk Byggstyrning in a transfer of its business

Avenir has represented Svensk Byggstyrning AB in the sale of its business concerning “Byggplanen”, a self-developed IT system for project management in the construction industry. The transfer has been made to Next One Technology Intressenter AB.

Avenir has assisted the seller at the negotiations and with drafting contracts and closing.

Avenir har företrätt Svensk Byggstyrning vid överlåtelse av verksamhet

Avenir har företrätt Svensk Byggstyrning AB vid försäljning av dess verksamhet rörande Byggplanen som ett egenutvecklat IT-system för projektstyrning inom byggbranschen. Överlåtelsen har skett till Next One Technology Intressenter AB.

Avenir har biträtt säljaren vid avtalsförhandlingarna samt med avtalsskrivning och tillträde.

Avenir has represented Ståthöga Holding in a company acquisition

Ståthöga Holding AB, parent company of Ståthöga Verkstad AB, has acquired Skärblacka Plåt AB. The company has about 15 employees and a turnover of approximately SEK 13 million.

Avenir has represented Ståthöga in the negotiations with the sellers of the company as well as drafting contracts and closing.

Avenir har företrätt Ståthöga Holding vid bolagsförvärv

Ståthöga Holding AB, moderbolag till Ståthöga Verkstad AB, har förvärvat Skärblacka Plåt AB. Bolaget har ett 15-tal anställda och en omsättning på ca 13 miljoner kronor. Avenir har företrätt Ståthöga i förhandlingarna med säljarna av bolaget samt med avtalsskrivning och tillträde.

Avenir har företrätt säljarna av Rörmokaren i Kolmården AB vid överlåtelse

Avenir har företrätt ägarna av Rörmokaren i Kolmården AB vid försäljning av företaget till Instalco Nordic. Rörmokaren i Kolmården har en omsättning på ca 30 miljoner kronor och närmare 20 anställda.

Avenir har biträtt säljarna vid avtalsförhandlingarna samt med avtalsskrivning och tillträde.

Överlåtelse av lokalhyresavtal i samband med överlåtelse av verksamhet

Om du som näringsidkare ska sälja din verksamhet kan du under vissa situationer även vilja överlåta hyreskontraktet till lokalen där verksamheten bedrivs. Inte sällan innebär hyresrätten till lokalen ett stort värde för förvärvaren varför det är av vikt sätta sig in i förutsättningarna för en sådan överlåtelse.

Huvudregeln är att hyresrätten inte får överlåtas utan godkännande från hyresvärden. För att överlåta hyresrätten ska du således fråga hyresvärden om godkännande till att överlåta hyresrätten. Vid en sådan ansökan bör du specificera vem den tilltänkte nya hyresgästen är. Anledningen till detta är att hyresvärden ska kunna göra en bedömning av den nya hyresgästen. Hyresvärden har att acceptera att hyresrätten överlåts om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den nya hyresgästen. Sådan befogad anledning kan vara att den nya hyresgästen bedöms ha bristande förmåga att klara framtida hyresbetalningar eller i övrigt inte har förmåga att uppfylla förpliktelser enligt hyresavtalet.

Om hyresvärden skulle neka godkännande till överlåtelsen finns det möjlighet för hyresgästen att ansöka om godkännande hos hyresnämnden. För att få tillstånd i hyresnämnden måste hyresgästen visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas tillsammans med hyresrätten. Utredning som påvisar den nya hyresgästens förmåga att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet bör även presenteras. Om hyresnämnden anser att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts kan hyresnämnden lämna godkännande till överlåtelsen av hyresrätten. Om hyresgästen hyrt lokalen kortare än tre år krävs det dock synnerliga skäl för att hyresnämnden ska lämna godkännande till överlåtelsen.

Om samtycke till överlåtelsen lämnas av hyresvärden eller om hyresnämnden tillåter överlåtelsen befrias hyresgästen från sina skyldigheter enligt hyresavtalet för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller dock inte om annat villkor har ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

För den nya hyresgästen är det viktigt att uppmärksamma att denna svarar solidarisk med hyresgästen för skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya hyresgästen kan således bli skyldig att betala den överlåtande hyresgästens obetalda hyror om inte annat har avtalats med hyresvärden. Det är därför viktigt att en förvärvande hyresgäst noggrant undersöker eventuella utomstående förpliktelser för tiden innan överlåtelsen av hyresrätten.

Om hyresrätten överlåts utan godkännande eller tillstånd kan detta utgöra grund för hyresvärden att förverka hyresrätten. Ett sådant förverkande kan även innebära att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Det är därför viktigt att hyresgästen säkerställer att denna fått ett erforderligt godkännande/tillåtelse till överlåtelsen innan eventuell överlåtelse sker.

Nämnas kan även att om hyresgästen är ett bolag och väljer att överlåta bolaget behöver hyresgästen inte inhämta godkännande från hyresvärden eller tillåtelse från hyresnämnden. Vid en sådan överlåtelse förblir den juridiska personen hyresgäst enligt hyresavtalet. Något samtycke/tillstånd är då inte behövligt.

Andreas Törnqvist