Överlåtelse av lokalhyresavtal i samband med överlåtelse av verksamhet

Om du som näringsidkare ska sälja din verksamhet kan du under vissa situationer även vilja överlåta hyreskontraktet till lokalen där verksamheten bedrivs. Inte sällan innebär hyresrätten till lokalen ett stort värde för förvärvaren varför det är av vikt sätta sig in i förutsättningarna för en sådan överlåtelse.

Huvudregeln är att hyresrätten inte får överlåtas utan godkännande från hyresvärden. För att överlåta hyresrätten ska du således fråga hyresvärden om godkännande till att överlåta hyresrätten. Vid en sådan ansökan bör du specificera vem den tilltänkte nya hyresgästen är. Anledningen till detta är att hyresvärden ska kunna göra en bedömning av den nya hyresgästen. Hyresvärden har att acceptera att hyresrätten överlåts om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den nya hyresgästen. Sådan befogad anledning kan vara att den nya hyresgästen bedöms ha bristande förmåga att klara framtida hyresbetalningar eller i övrigt inte har förmåga att uppfylla förpliktelser enligt hyresavtalet.

Om hyresvärden skulle neka godkännande till överlåtelsen finns det möjlighet för hyresgästen att ansöka om godkännande hos hyresnämnden. För att få tillstånd i hyresnämnden måste hyresgästen visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas tillsammans med hyresrätten. Utredning som påvisar den nya hyresgästens förmåga att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet bör även presenteras. Om hyresnämnden anser att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts kan hyresnämnden lämna godkännande till överlåtelsen av hyresrätten. Om hyresgästen hyrt lokalen kortare än tre år krävs det dock synnerliga skäl för att hyresnämnden ska lämna godkännande till överlåtelsen.

Om samtycke till överlåtelsen lämnas av hyresvärden eller om hyresnämnden tillåter överlåtelsen befrias hyresgästen från sina skyldigheter enligt hyresavtalet för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller dock inte om annat villkor har ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

För den nya hyresgästen är det viktigt att uppmärksamma att denna svarar solidarisk med hyresgästen för skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya hyresgästen kan således bli skyldig att betala den överlåtande hyresgästens obetalda hyror om inte annat har avtalats med hyresvärden. Det är därför viktigt att en förvärvande hyresgäst noggrant undersöker eventuella utomstående förpliktelser för tiden innan överlåtelsen av hyresrätten.

Om hyresrätten överlåts utan godkännande eller tillstånd kan detta utgöra grund för hyresvärden att förverka hyresrätten. Ett sådant förverkande kan även innebära att hyresgästen blir skadeståndsskyldig. Det är därför viktigt att hyresgästen säkerställer att denna fått ett erforderligt godkännande/tillåtelse till överlåtelsen innan eventuell överlåtelse sker.

Nämnas kan även att om hyresgästen är ett bolag och väljer att överlåta bolaget behöver hyresgästen inte inhämta godkännande från hyresvärden eller tillåtelse från hyresnämnden. Vid en sådan överlåtelse förblir den juridiska personen hyresgäst enligt hyresavtalet. Något samtycke/tillstånd är då inte behövligt.

Andreas Törnqvist

När ska en kontrollbalansräkning upprättas?

Styrelsen ska genast upprätta och låta bolagets revisor granska en kontrollbalansräkning när det finns skäl att anta att bolagets eget kapital, beräknat enligt 25 kap. 14 § aktiebolagslagen, understiger hälften av det registrerade aktiekapitalet, eller när det vid verkställighet enligt 4 kap. utsökningsbalken har visat sig att bolaget saknar tillgångar till full betalning av utmätningsfordringen.

Om styrelsen inte gör detta svarar styrelsens ledamöter solidariskt för de förpliktelser som uppkommer för bolaget under den tid som underlåtenheten består. Det kan även nämnas att den som med vetskap om styrelsens underlåtenhet handlar på bolagets vägnar svarar solidariskt med styrelsens ledamöter för de förpliktelser som därigenom uppkommer för bolaget. Ansvaret gäller dock inte för den som visar att han eller hon inte har varit försumlig. En styrelseledamot kan exempelvis visa att han/hon inte varit försumlig genom att reservera sig mot ett beslut att inte upprätta kontrollbalansräkning.

En kontrollbalansräkning ska således upprättas genast när det finns en befarad kritisk kapitalbrist. Det behöver inte vara fråga om en faktisk kritisk kapitalbrist.

Vad innebär det att en kontrollbalansräkning ska upprättas genast? Ordet ”genast” utesluter inte att det kan dröja viss tid mellan den tidpunkt då misstanken om kapitalbrist uppkommer och färdigställandet av kontrollbalansräkningen. För det första torde styrelsen ha rätt till några dagars rådrum för att sammanträda och analysera bolagets ekonomiska ställning. För det andra ligger det i sakens natur att själva upprättandet av kontrollbalansräkningen kan ta viss tid. Hur lång tid som styrelsen har på sig innan kontrollbalansräkningen senast ska vara upprättad torde få bedömas från fall till fall. Om bolagets ekonomiska förhållanden är mycket komplexa eller om det fordras särskilt mycket tid för t.ex. lagerinventering, påverkar det alltså den tid som styrelsen har på sig. I förarbetena har dock uttalats att det inte bör kunna bli fråga om mer än högst någon eller ett par månader.

En kontrollbalansräkning ska upprättas enligt tillämplig lag om årsredovisning. Vid beräkningen av det egna kapitalets storlek får dock vissa justeringar göras. Exempelvis får tillgångar tas upp till ett högre värde och avsättningar och skulder tas upp till ett lägre värde än i den ordinarie redovisningen, om de värderingsprinciper som används vid upprättande av kontrollbalansräkningen är förenliga med god redovisningssed. Tillgångar får även redovisas till nettoförsäljningsvärdet. Samtliga justeringar som får göras framgår av regeln i 25 kap. 14 § aktiebolagslagen. Kontrollbalansräkningen ska undertecknas av styrelsen.

Om styrelsen underlåter att i rätt tid och på rätt sätt upprätta och låta bolagets revisor granska en kontrollbalansräkning svarar alltså styrelsens ledamöter solidariskt för de förpliktelser som uppkommer för bolaget under den tid som underlåtenheten består. Med andra ord är det endast fråga om ett personligt betalningsansvar för de förpliktelser som uppkommer under denna tidsperiod. Det finns inte någon för alla fall gällande princip för att bestämma när en förpliktelse har uppkommit. Frågan om när en förpliktelse ska anses ha uppkommit får bedömas i det enskilda fallet med utgångspunkt i allmänna regler och principer om när förpliktelser uppkommer samt med beaktande av de särskilda syften som bär upp de ifrågavarande bestämmelserna i aktiebolagslagen. Om bolagets förpliktelse har uppkommit i tiden innan kontrollbalansräkningen skulle varit upprättad, föreligger således inget personligt betalningsansvar för denna förpliktelse. Bedöms däremot förpliktelsen ha uppkommit i tiden efter att kontrollbalansräkningen skulle varit upprättad, inträder ett personligt betalningsansvar för denna förpliktelse. Ansvaret gäller dock inte för den som visar att han eller hon inte har varit försumlig.

Frida Lindgren                                          Alexander Crona